小序
地产金融是地产行业演进的一定偏向 ，金融指挥开发是成熟市场的显着纪律�？⑸淘跹菇ǖ夭鸬淖橹Ｊ�？怎样实现系统内的产融协同？
近3年来 ，越来越多的地产公司最先结构金融营业 ，接纳的方法有新设、并购或者建设金控集团等 ，而较为普遍的方法是建设地产基金。
开发商设立地产基金营业板块 ，从久远来看其战略主题分为以下两种：
第一 ，驻足协同 ，做大开发规模 ，实现矜持物业轻资产化。
一方面 ，地产基金能够为地产项目开发提供资金泉源 ，盘活存量资产 ，加速资产周转 ，并且通过为投资者（特殊是机构投资者）举行资产设置进而为开发商提供项目开发资源。
详细可以将地产基金划分为三类：开发型基金、运营型基金和增值型基金。
另一方面 ，地产项目开发同时也能为地产基金提供私募渠道与圈层资源（开发商高端会员可转换为基金的高净值客户） ，提供规�；胖首什� ，提供底层资产品质和品牌背书。
第二 ，驻足市场化生长 ，兼顾协同 ，通过焦点能力打造与品牌建设 ，主要开睁开发商系统外的营业运动。这是恒久的生长偏向 ，在初期地产基金主要照旧围绕系统内的项目来运作。
综合来看 ，内部协同驻足于开发商系统内项目 ，着重于工业基金和地产开发相互推进；而市场化生长则更多地思量地产基金自身利益。详细选用哪种战略主题 ，需要地产企业凭证营业需求来确定。
一、地产基金的募、投、管、退 ，重在“投”与“管”
基于差别营业及基金产品结构 ，地产基金有差别的收益组合。主要盈利点包括基金治理费、业绩提成（CARRY ，限股权类基金）和股权投资回报（作为LP的投资收益）。
地产基金实质上属于资产治理行业 ，因此其完整的价值链涵盖募、投、管、退四个环节。
从地产基金价值链看 ，基金治理人需具备召募能力、投资能力、风控能力和资管能力。这些能力在差别类型的地产基金中各有着重 ，但投资与资管一建都是最焦点的能力要求。
二、地产基金组织模式：依附型或自力型、平台化或专业化
1.依附型或自力型
不思量开发商与其他外部单位合资的情形下 ，可划分从战略定位、内部能力两个维度举行判断。
战略定位维度 ，若是开发商设立地产基金意在产融协同 ，可选择隶属型模式。从内部营业操作上 ，开发商原投资部分为投资平台 ，地产基金为资金平台 ，增添基金方评估和投后委托治理、物业运营业绩追踪与审核。
若是开发商设立地产基金更多的思量金融工业结构 ，则可选择自力型基金 ，设置完整的团队。
内部能力维度 ，凭证地产基金的焦点能力要求 ，若是开发商项目投资拓展能力以及存量资产的运营能力或资管能力较强 ，那么基金投资、资管能力可设置在开发商相关职能中；反之 ，基金各能力需设置在基金组织中。
一样平常来讲 ，能力仅需设置在基金组织中可选择自力型组织模式 ，而能力需同时设置在基金与开发商中则需要匹配依附型的组织模式。
依附型模式下 ，开发商通常只设置“GP基金治理部” ，作为财务手下属部分或自力的一级部分。
自力型模式下 ，通常凭证“募投管退”设置整体组织架构 ，主要分为资金召募部、投资治理部、投后治理部、法务风控部、财务部、人力行政部等。
其中 ，住宅地产为主要资产设置的地产基金公司 ，其投资治理部职能设置较为简朴；而商业地产为主要资产设置的地产基金公司 ，其投后治理部凭证差别种别资产（写字楼、商业等）的投后治理 ，需要设置项目总、招商、运营、专业工程师、招标采购、本钱核算等岗位。
2.平台化或专业化
平台化或专业化凭证开发商资源禀赋举行判断。
平台化基金具有资源与资源的平台效益 ，在资源端、资源端能够引入优质的投资者与投资标的。普遍接纳的模式为：建设基金平台 ，下设若干子基金。平台定位为资源平台与职能共享平台 ，子基金职能定位为专业领域资产投资及基金运营治理。
专业化基金瞄准资产细分领域 ，如建设商业治理基金、长租公寓基金。因对资产治理的要求差别化 ，专业化基金通常设置具备细分领域资管能力的专业基金团队。
另外 ，地产基金在差别的生长阶段需要接纳的组织模式也差别。例如 ，强调协同的开发商 ，其地产基金早先可以依附于开发商 ，并建设平台 ，先做大 ，后做强 ，逐渐建设专业化基金组织。
三、地产基金营业模式：基金与地产开发的协同之术
通过和地产基金的营业协同 ，开发商可以解决许多环节的痛点。下面仅以商业资产轻资产化为例 ，说明营业协同的要领。
1.依附型地产基金的协同要领
关于开发商拓展的项目 ，首先在基金层面临项目举行评审 ，切合投资要求则由基金出资持有 ，不然由开发商出资并最终转给基金。
如下依附型基金协同地产示意图：
2.自力型地产基金的协同要领
地产基金营业实操分为六个阶段 ，即：起源投资建议阶段、尽调阶段、投资并购阶段、召募阶段、资产治理阶段及退出阶段。
凭证投资标的种别差别 ，各阶段要害行动要求不尽相同。例如 ，相比增值型基金 ，开发型基金与运营型基金对资产标的尽调要求较为简朴 ，资产治理也仅仅为投后监视。但基本流程大致相同：
在商业项目开发中 ，开发商产融协同全价值链也分为七个阶段：投资可研阶段、项目定位阶段、设计阶段、施工与集中招商阶段、开业准备阶段、资产运营阶段、基金项目运营阶段（募投管退）。
在商业项目开业后运营治理抵达稳固状态时 ，地产基金最先进入收并购流程。
其中 ，基金与商业开发要害协同点主要在商业项目定位、投资决议及开业前期 ，通过对项目定位、租赁决议等焦点决议事项的加入 ，包管后期资产刷新本钱最低。
以上是差别地产基金与地产开发的协同方法 ，而地产基金在持有地产项目时代 ，开展资产运营治理的做法详细有三种：
一是委托开发商商管公司。这种做法下系统内总收益提高 ，但可能保存效率消耗；
二是委托系统外第三方商管公司。这种做法下专业能力突出 ，但双方可能保存文化冲突；
三是基金设项目资管团队直接认真。这种做法下资产运营与资产治理一气呵成 ，决议与执行上下顺畅 ，但治理本钱较高。
企业可凭证资源和需求来举行选择。
结语
在大资管时代及存量物业时代 ，地产基金对开发商营业转型、战略升级有着主要意义。尤其关于系统内的产融协同而言 ，地产基金的组织与营业模式设计是其功效与价值施展的基础。
作者：陈 晓 雨
搜索
公海官方网710jcjc财产
官方APP下载
关注官方微信